Právní úprava vztahu obce a developera týkajícího se rozvoje území obce
Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů, ve svém § 2 obcím ukládá povinnost pečovat o všestranný rozvoj svého území a potřeby svých občanů. Při plnění této povinnosti se obce mohou dostat do situace, ve které jednají a následně vstupují do smluvních vztahů s developery, kteří mají zájem o realizaci svých stavebních projektů na území obce.
Obce jsou si přitom vědomy, že záměry developerů mohou vyvolat na území obce zvýšené nároky na veřejnou infrastrukturu, občanské a jiné vybavení, které bude nezbytné uspokojit nad rámec stávajícího stavu.
Za tímto účelem si řada obcí již v minulosti v rámci své samostatné působnosti přijala pravidla – metodiky, ve kterých vymezily základní podmínky, kterými se v souvislosti s novou výstavbou na svém území řídí.
V návaznosti na tyto metodiky pak obce uzavírají s developery zvláštní smlouvy.
Před účinností § 130 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, upravujícího institut plánovacích smluv (plánovací smlouvy upravovala i předchozí právní úprava, nicméně ve významně restriktivnějším rozsahu), se většinou jednalo o smlouvy soukromoprávního charakteru, uzavírané podle § 1746 odst. 2 občanského zákoníku (nepojmenované smlouvy).
Ačkoli možnost uzavírat smlouvy soukromoprávního charakteru pro případy vztahů obce s developery není zcela vyloučena ani do budoucna, lze mít za to, že v praxi dojde k jejich podstatnému nahrazení právě plánovacími smlouvami uzavíranými podle § 130 stavebního zákona. Ty jsou s účinností od 1.7.2024 vymezeny jako veřejnoprávní smlouvy uzavírané mj. mezi obcí a developerem, s cílem umožnit smluvním straním dohodnout se na podrobnějších podmínkách pro realizaci staveb a dalších záměrů, v souladu s jejich zájmy na způsobu využití území.
Stavební zákon v této souvislosti rovněž stanoví obsah plánovací smlouvy, resp. stanoví, k čemu se může zavázat na straně jedné obec, např. učiní kroky k vydání územně plánovací dokumentace, v případě, že záměr nelze uskutečnit bez předchozího vydání územně plánovací dokumentace či po dobu trvání plánovací smlouvy nebude ve správních nebo soudních řízeních týkajících se povolení záměru uplatňovat návrhy, vyjádření a opravné prostředky, které by byly v rozporu s obsahem uzavřené plánovací smlouvy, a na straně druhé developer, např. k převzetí nákladů na výstavbu veřejné infrastruktury či poskytnutí peněžního nebo věcného plnění za zhodnocení pozemku vydáním územně plánovací dokumentace.
Plánovací smlouva je uzavírána v samostatné působnosti obce a schvaluje ji zastupitelstvo. Její veřejnoprávní charakter pak určuje možnosti ukončení plánovací smlouvy a jejího přezkumu.
V případě zájmu o právní služby v oblasti rozvoje území samosprávných celků se prosím obracejte na kolegu Jiřího Hnáta, hnat@akhavel.cz
